Comme vous le savez, en France la cession d’un bien immobilier est en principe sujette à divers impôts à savoir :
- L’impôt sur le revenu au taux de 19% ;
- Les prélèvements sociaux au taux de 17,2% ;
- Dans certains cas, une taxe spécifique lorsque la plus-value immobilière excède 50k€ et dont le taux peut aller jusqu’ 6% ;
- La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus dans de rares situations ;
Bien heureusement, toutes les cessions immobilières ne supportent pas l’ensemble de ces prélèvements.
D’ailleurs, de nombreuses en sont tout simplement exonérées.
Il s’agit notamment des plus-values qui résultent de la cession de votre bien immobilier qui est ou était votre résidence principale.
La qualification de résidence principale est primordiale pour bénéficier cette exonération.
Qu’est-ce qu’une résidence principale ?
L’administration définie la « résidence principale » comme étant la résidence « habituelle » et « effective » du contribuable.
L’aspect « habituel » de la résidence signifie le lieu où le contribuable réside pendant la majeure partie de l’année. Quant à l’aspect « effectif » il sert simplement à écarter du bénéfice de l’exonération les personnes qui résident de façon habituelle mais temporaire dans leur logement.
L’administration fiscale admet toutefois « lorsque l’immeuble a été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente, que l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers ».
Cela signifie que si vous cédez votre résidence principale mais que vous avez d’ores et déjà déménagé dans votre nouvelle résidence, vous pouvez bénéficier de l’exonération si la cession intervient dans un délai « normal ».
Malheureusement en dépit de cette définition la qualification de « résidence principale » pour bénéficie de l’exonération est sujet à de nombreux contentieux notamment au regard du critère de « normalité ».
Dans une décision du 13 juin 2019 la Cour Administrative d’appel s’est montrée plutôt clémente avec les contribuables.
Que s’est-il passé ?
Un couple qui vivait à Paris jusqu’en juin 2012 a vendu son appartement et a emménagé dans la commune de La Hauteville où ils étaient propriétaires d’un bien immobilier. Un an après avoir emménagé, il décide de revenir à Paris et mettent le bien immobilier en vente. Suite a diverses publications dans les journaux d’annonces locales et une promesse de vente qui n’est pas arrivé a son terme, le couple ne parvient à vendre son bien immobilier de La Hauteville qu’en juillet 2014. Or, ils avaient à nouveau déménagé à Paris depuis le 1er mars 2013 et en avait informé l’administration fiscale ! Ainsi, selon l’administration, le logement situé à La Hauteville ne constituait plus leur « résidence principale » au jour de la cession et ils ne pouvaient le déclarer en tant que tel pour bénéficier de l’exonération d’impôt.
Les juges en ont conclu que « dans ces conditions, compte tenu des diligences accomplies dès le mois de mars 2013 pour vendre l’immeuble de La Hauteville, le délai pendant lequel ce bien est resté inoccupé ne peut être regardé comme présentant un caractère anormal ».
Le couple pouvait donc bénéficier de l’exonération.
Pour finir, il est toujours très difficile de déterminer à combien de temps correspond un délai « normal » pour vendre son ancienne résidence principale. En cas de remise en cause par l’administration, l’appréciation de la « normalité » se fait au cas par cas par les juges.
C’est la raison pour laquelle il est plus prudent de conserver tout document attestant de la publication sur internet ou dans les annonces locales de la mise en vente du bien.